مرسوم تشريعي يتعلق بتعريف التجمعات العمرانية... وشروط الترخيص بالبناء على المقاسم والعقارات !!!!







أصدر السيد الرئيس بشار الأسد أمس المرسوم التشريعي رقم 82 للعام 2010 المتعلق بتعريف التجمعات العمرانية والعرصات وشروط الترخيص بالبناء على المقاسم والعقارات وغيرها من الأحكام المتعلقة بمالك العقار وأحكام البيع والشراء والترخيص بالبناء.

وفيما يلي نص المرسوم التشريعي:‏




المرسوم التشريعي رقم 82‏

رئيس الجمهورية‏

بناء على أحكام الدستور:‏

يرسم ما يلي‏






المادة 1:‏

يقصد بالتعابير الواردة في هذا المرسوم التشريعي المعاني المبينة جانب كل منها:‏

الوزير: وزير الإدارة المحلية.‏

الجهة الإدارية: الوحدة الإدارية أو البلدية المجلس: المكتب التنفيذي في الوحدة الإدارية أو المجلس البلدي.‏

رئيس الجهة الإدارية: رئيس المكتب التنفيذي في الوحدة الإدارية أو رئيس البلدية.‏

القسم: الطابق أو الشقة أو كل جزء من البناء يمكن التعاقد عليه بشكل مستقل.‏

التجمعات العمرانية: التجمعات العمرانية بأشكالها كافة (جمعيات، مناطق، تطوير، تجمعات جديدة) داخل المخططات التنظيمية أو خارجها المحدثة أو التي تحدث وفق القوانين والأنظمة الخاصة بها.‏

الاكساءات الأساسية: الاكساءات الخاصة بواجهة البناء والأقسام والأجزاء والمرافق المشتركة داخل كتلة البناء وخارجها وفي محيط العقار ووفق ما تنص عليه التعليمات التنفيذية.‏






المادة 2:‏

يقصد بالعرصات في هذا المرسوم التشريعي كل ارض معدة للبناء أو ما هو في حكمها غير جارية بملكية الجهات العامة أو جهات القطاع العام أو الجمعيات الخيرية وتقع ضمن المخططات التنظيمية في الجهات الإدارية والتي وصلها طريق عامة ترابية أو معبدة وشبكة المياه والصرف الصحي والكهرباء للعقار أو إلى حدود التجمع العمراني داخل أو خارج المخططات التنظيمية وهي الآتية:‏

(أ) المقاسم الناتجة عن تطبيق قانون تقسيم وتنظيم وعمران المدن.‏

(ب) المقاسم الناتجة عن تطبيق قانون الاستملاك لصالح السكن ومناطق التوسع العمراني.‏

(ج) المقاسم والعقارات الأخرى الواقعة ضمن المخطط التنظيمي العام في مناطق العمران السكنية والتجارية والخدمية والسياحية والصناعية ومناطق الحرف والمعدة للبناء وفق الأنظمة النافذة.‏

(د) أجزاء العقارات التي تتوفر فيها الشروط الواردة في الفقرات السابقة إذا كان نظام البناء يسمح بجعلها عقارات مستقلة قابلة للبناء بنفس الشروط المطبقة على العقارات الأصلية.‏

(هـ) المقاسم والعقارات التي يحصل مالكوها على رخصة هدم.‏

(و) العقارات المبنية ولا تزيد مساحة البناء عن نسبة تحددها التعليمات التنفيذية لهذا المرسوم التشريعي من المساحة المسموح ببنائها وفق نظام ضابطة البناء المصدق.‏

(ز) المقاسم والعقارات الواقعة ضمن التجمعات العمرانية الناشئة في منطقة التطوير العقاري العائدة للقطاع الخاص أو المشترك المشملة بأحكام القانون رقم 15لعام 2008.‏

(ح) المقاسم والعقارات الواقعة ضمن منطقة التجمعات العمرانية الجديدة المرخصة وفق أحكام القرار (16) م.و لعام 2007.‏

(ط) التجمعات العمرانية العائدة للجمعيات التعاونية السكنية والجمعيات التعاونية للسكن والاصطياف المرخصة خارج المخططات التنظيمية للوحدات الإدارية.‏

(ي) عقارات الوقف الذري أو الملك القابلة للتداول والتصرف الملحوظ عليها حقوق وقفية.‏






المادة 3 :‏

يتم الترخيص بالبناء على المقاسم والعقارات ضمن الشروط التالية:‏

(أ) أن تكون الصحيفة العقارية للمقاسم والعقارات المطلوب ترخيصها خالية من الإشارات المانعة من التصرف.‏

(ب) يمنح الترخيص بالبناء لمالكي العقار أو المقسم وفق قيود السجل العقاري أو القيود التي تخول القوانين تسجيلها لدى بعض الإدارات والمؤسسات بصفة مؤقتة تسبق عملية التسجيل العقاري على أن يستوفى تأمين الواجهات والمرافق المشتركة والإفراز كاملة بمبلغ يحدده المجلس ويرد هذا المبلغ في حال قام المرخص له بتنفيذ كامل التزاماته.‏

(ج) عندما يتقدم مالكو نصف أسهم العقار أو أكثر بطلب الترخيص بالبناء يجب أن يرفق طلبهم بطلب آخر لإزالة شيوع هذا العقار تنظر فيه لجنة يؤلفها رئيس الجهة الإدارية برئاسة قاض يسميه وزير العدل وعضوية ممثل عن الجهة الإدارية وممثل عن المصالح العقارية من الفئة الأولى يسميهما الوزير ويحلف العضوان قبل ممارستهما العمل اليمين التالية أمام رئيس اللجنة:‏

( أقسم بالله العظيم أن أقوم بمهمتي بشرف وأمانة ولا أفشي أسرار المذاكرات).‏

- تدعو اللجنة المالكين وفق الإجراءات المبينة في قانون الاستملاك وقضايا الأمور المستعجلة وتكلفهم للاتفاق على طلب الترخيص فيما بينهم فإذا لم يتفقوا يباع العقار بالمزاد العلني بجلسة يدعى إليها الشركاء الذين حضروا الجلسة الأخيرة التي تقرر فيها البيع بالمزاد العلني ويدعى إليها الغير بإحدى الصحف المحلية إن وجدت أو بإحدى صحف العاصمة قبل أسبوعين على الأقل من جلسة المزايدة وتعفى اللجنة من التقيد بالأصول والمواعيد المتبعة أمام المحاكم كما يجوز لها أن تكون محكما يفوض بالصلح أو بدونه بناء على اتفاق الأطراف.‏

- تكون قرارات اللجنة مبرمة لا تقبل طريقا من طرق الطعن أو المراجعة ويجري تنفيذها لدى أي من الجهات العامة بكتاب يوجهه رئيس اللجنة إلى الجهة المختصة مرفق بصورة القرار بعد استيفاء الرسم المقرر في قانون الرسوم والتأمينات القضائية لتنفيذ الأحكام البدائية لصالح الجهة الإدارية.‏

- يترتب على من رسا المزاد عليه أن يتقدم بطلب الترخيص بالبناء مرفقا بالوثائق القانونية كافة والمخططات الفنية اللازمة خلال مدة ستة أشهر من تاريخ رسو المزاد عليه وان يؤدي الرسوم القانونية خلال شهر من تاريخ تبليغه لأدائها تحت طائلة بيع العقار ثانية بالمزاد العلني وحسم ريع قيمته لصالح الجهة الإدارية.‏






المادة 4:‏

(أ) يجوز للأشخاص المرخص لهم بالبناء وفق أحكام المادة الثالثة من هذا المرسوم التشريعي التعاقد على تمليك الأقسام قبل المباشرة بإشادة البناء فعلا أو انجازه وتسجيله في السجل المؤقت لدى الجهة الإدارية وفق أحكام المادة 5 من هذا المرسوم التشريعي وعليهم في هذه الحالة أن يسلموا الأقسام المتعاقد عليها للمشترين منفذا فيها على الأقل الاكساءات الأساسية بعد الحصول من الجهة الإدارية على وثيقة تفيد بانجاز البناء مستكملا الاكساءات الأساسية أو إجازة سكن وفق ما ينص عليه عقد البيع مع تنفيذ جميع الالتزامات المنصوص عليها في هذه المادة.‏

(ب) تطبق على البيوع الجارية وفق أحكام الفقرة السابقة من هذه المادة الأحكام المتعلقة بملكية الطبقات في القانون المدني مع مراعاة أحكام هذا المرسوم التشريعي.‏






المادة 5:‏

مع الاحتفاظ بأحكام المادة 125من قانون ضريبة الدخل رقم 24لعام 2004 وتعديلاته:‏

(أ) يفتح سجل مؤقت لدى الجهة الإدارية يسجل فيه ما يلي:‏

1- أسماء طالبي الترخيص مع أوصاف العقار.‏

2- مصور الأقسام مبينا عليه الرقم الاصطلاحي وحدودها وأوصافها معتمدا من الجهة الإدارية.‏

3- عقود بيوع الأقسام وكذلك البيوع اللاحقة للبيع الأول.‏

(ب) لا يعتد بأي بيع يجري خارج السجل المشار إليه في المادة 4 من هذا المرسوم التشريعي ويعتبر باطلا بطلانا مطلقا ولا يترتب عليه أي اثر قانوني.‏

(ج) يعد كل بيع للعقار المرخص أو لأحد أقسامه عن غير طريق السجل احتيالا يعاقب عليه البائع أصيلا أو وكيلا بالعقوبة المنصوص عليها في قانون العقوبات.‏

(د) يستوفى من المشتري رسم تسجيل بنسبة 001ر0 واحد بالألف من قيمة كل بيع يسجل لدى الجهة الإدارية إضافة للرسوم الواجبة للخزينة العامة.‏

(هـ) يجب على الجهة الإدارية الطلب إلى الدوائر العقارية عدم نقل ملكية العقار المرخص أو وضع أي إشارة عليه إلا بإشعار لاحق منها.‏

(و) يشترط لتنازل المرخص له بالبناء عن العقار أو المقسم للغير موافقة الجهة الإدارية على نقل ملكية العقار في السجل العقاري باسم المشتري ويعتبر المرخص له ومن اشترى العقار المرخص ملتزمين بالتكافل والتضامن بكامل الالتزامات المترتبة على المرخص له تجاه الجهة الإدارية ومشتري الأقسام.‏






المادة 6:‏

يكون لمشتري القسم على الوجه المبين أعلاه حق مكتسب ولا يجوز لأي كان المساس بهذا الحق أو الحجز عليه إلا في حدود حقوقه المباشرة تجاه المشتري نفسه.‏






المادة 7:‏

(أ) في حال تأخر البائع عن القيام بالتزاماته الواجبة عليه تجاه المشتري تنفيذا لعقد الشراء أو لأحكام هذا المرسوم التشريعي فعلى الجهة الإدارية تلقائيا أو بناء على طلب المشتري أن تحقق على المالكين المرخص لهم رسما سنويا قدره 05ر0 خمسة بالمئة من قيمة الأرض لمدة سنتين وبعد انقضاء هذه المدة تقوم الجهة الإدارية بتنفيذ النواقص على حساب المرخص لهم وتحصيل الكلفة منهم مضافا إليها 15 بالمئة كنفقات إدارية واقتطاعها من التأمينات المودعة لصالح تنفيذها.‏

(ب) إذا طرأت على البناء نواقص مماثلة لما ورد في الفقرة أ السابقة بعد تسجيل الأقسام بأسماء مالكيها في السجل المؤقت أو السجل العقاري فيطبق على هؤلاء حكم الفقرة المذكورة وتوزع عليهم التكاليف وفقا لتقدير الجهة الإدارية مضافا إليها 15 بالمئة منها كنفقات إدارية.‏






المادة 8 :‏

يترتب على مالكي العرصات المحددة في المادة الثانية من هذا المرسوم التشريعي ما يلي:‏

(أ) الحصول على رخص بناء كامل المساحة الطابقية التي يسمح نظام البناء بها في المنطقة خلال سنة تبدأ من تاريخ الإعلان بخضوع المنطقة أو العقار لأحكام هذا المرسوم التشريعي.‏

- ينشر الإعلان بإلصاقه في لوحة إعلانات الجهة الإدارية ونشره في إحدى الصحف المحلية إن وجدت وفي إحدى صحف العاصمة.‏

- يتم تبليغ مالكي العرصات بهذا الإعلان شخصيا وفي حال تعذر ذلك يعتبر النشر بالصحف بمثابة التبليغ الشخصي.‏

(ب) القيام بإشادة كامل المساحة الطابقية التي يسمح لها نظام البناء في المنطقة وانجاز الأجزاء والمرافق المشتركة بصورة كاملة بما في ذلك الاكساءات الأساسية وفقا لما يلي:‏

1- خلال مدة ثلاث سنوات تلي تاريخ منح الرخصة بالنسبة للأبنية التي لا يزيد عدد طوابقها على الستة.‏

2- يضاف مدة أربعة أشهر عن كل طابق إضافي للأبنية التي يزيد عدد طوابقها على ستة طوابق على ألا تزيد مدة كامل الترخيص على خمس سنوات.‏






المادة 9:‏

(أ) تكلف العرصات التي لم يستحصل مالكوها على رخص ببنائها خلال سنة واحدة من تاريخ الإعلان برسم سنوي قدره 10 بالمئة من قيمة العرصة لمدة أربع سنوات وبانقضاء هذه المدة على المجلس إقرار بيعها بالمزاد العلني.‏

(ب) يخضع المالكون الذين حصلوا على تراخيص البناء ولم يستكملوا بناء الهيكل والاكساءات الأساسية خلال المدة المحددة بالترخيص وفق المادة 8 من هذا المرسوم التشريعي لرسم سنوي قدره 10 بالمئة من القيمة المقدرة للعرصة لمدة سنتين وبعدها يتم بيعها بالمزاد العلني.‏

(ج) يخضع المشتري للقسم المستكملة اكساءاته الأساسية وفق العقد المنظم مع المالك البائع لرسم سنوي قدره 10 بالمئة من قيمة القسم في حال تأخره عن إعداد القسم جاهزا للسكن أو الاستعمال فيما أعد له خلال مدة عام واحد من تاريخ استلام القسم وفق العقد المبرم مع المالك المرخص له.‏

(د) يحقق ويحصل الرسم المذكور في الفقرات /أ/ب/ج/ سنويا وعلى الجهة الإدارية تبليغ أصحاب العلاقة بالرسم سنويا.‏






المادة10 :‏

يتم تقدير قيمة العرصات بدائيا وتحكيميا في معرض طرح الرسم السنوي المقرر في هذا المرسوم التشريعي ويتم تبليغ القيم لذوي الشأن وقبول الاعتراضات عليها وفق القواعد المقررة في قانون الاستملاك وتعتبر المنطقة العقارية بحكم المنطقة الاستملاكية الواحدة في مجال تشكيل لجان التقدير واختصاصاتها.‏










يتبع ....